一份對業主有保障的裝潢合約上應該要有些什麼東西?
以下盡量點出一些重要的點, 大家未來有簽約的時候
可以好好看看設計師端出來的合約書內容有哪些?
下面如果有你覺得重要的記得把它補充到合約書裡

1.      立合約書人業主跟設計師的姓名

2.      列出工程地點(完整地址)

3.      工程總價款(註明有無含5%稅金)

4.      列出室內裝修的施工項目,包含拆除、泥做、廚房、衛浴、木作、油漆、鋁金、裝飾等各期工程,需附上各工程需要使用的建材使用確認單(包含產地、型號、規格、數量等等資訊)以及各工程圖樣(施工圖)。

主要希望列出建材使用確認單的目的, 一方面是讓報價更清楚, 另一方面也是保障業主的權利. 畢竟花了這麼多錢裝潢,  總不希望發生業主以為自己用了asano的矽酸鈣板, 結果施工的時候卻是用大陸產的或是氧化鎂板來交差. 當然不需要細到連釘子膠水這種廠牌型號都要列上, 不過至少壁/地磁磚, 油漆, 水泥, 衛浴用品, 木作角材, 還有鋁窗這些大項的, 都要把產地尺寸規模等等資訊寫清楚講明白. 

產地一定會影響價差, 板材六分是"足"六分? 還是用五分板當六分板用? 玻璃是清玻璃? 強化玻璃? 膠合玻璃? 8mm? 10mm? 我覺得這是避免日後發生糾紛的最好辦法, 有疑慮大家就是拿建材確認單出來看.

這樣的確是會增加一些設計師的負擔. 可是我覺得不應該這樣就要反映到工程總價款上.
如果今天一份估價單只有寫拆除5萬, 水電3萬, 泥做5萬, 木作20萬, 鋁金10萬等等這麼粗的項目, 我想我是絕對無法接受的. 買包餅乾我都會看成分來決定要不要買了,  更何況是動輒一兩百萬的裝潢工程. 寫這麼清楚一方面可以讓業主明白他的預算在這邊, 能夠用的料就是這樣, 呈現出來的品質跟獲得的使用感就是這樣. 想要更好就是得提高預算. 否則事後業主放話說設計師給他做的品質很差, 不夠豪宅等級怎樣的, 設計師要怎麼辯解呢? 還不是看建材的確認單最實際勒?

5.      訂定各種圖樣的交付及總完工期限。包含合約簽訂後幾天內開工,幾日內需完成各期工程進度建議及建材使用確認單,還有幾日內需完工。
甲、訂定付款辦法。比方說合約簽訂後設計師如果完成各施工圖及進度建議還有建材使用確認單,且業主驗收通過,則支付某%比例的工程總價款;拆除工程開始後業主驗後無誤之後才支付某%比例的工程總價款作為下一期購買材料使用。以此類推。
乙、訂定付款方式。一定要以匯款方式匯入乙方指定之帳戶(要註明這個帳戶是對方設計師所指定的),可要求附上存摺帳號影本以為依據。註明銀行跟帳號資訊。
切記不要付現金, 否則很難舉證業主有付款的事實.
丙、每一項施工項目進行之前應該由業主驗收通過之後設計師才可繼續進行下一期施工。如果設計師逕行施工則施做項目概不計款。
丁、業主應該把各期工程要驗收的項目清單列出當成本合約附件以為日後驗收的依據。

6.      材料檢查辦法
甲、工程所使用的建材材料必須為建材選用確認單上所列之規格,設計師應提供材料樣本以備檢查及驗收。
乙、每期工程進行前設計師應要求業主到廠檢查材料是否合格,不合格的要求立即撤離工地,驗收通過則註明為業主所有,不可擅自搬離工地(避免設計師用合格產品讓業主驗,驗完後就掉包)
丙、設計師不得擅自變更或替換使用的材料,否則不予計價。

7.      監工責任
甲、註明會由哪位(設計師或工頭)執行監工的工作,且規定出席率必須超過某一比例才會支付監工費用,否則監工費用由工程總價款扣除。

8.      違約金的計算
甲、設計師每超過規定完工日期一天則按總成總價款千分之X計算延遲違約金。
業主這邊也應該在每期工程驗收完畢後3日內完成付款手續, 否則一樣需付設計師違約金. 且工程延誤之責不算在設計師這邊.

9.      工地維護及場地的清理
甲、設計師須保證維護施工範圍內的設備,有汙損會照價賠償。施工完畢之後應負責清理乾淨並通知業主驗收。

10. 保證責任
甲、設計師應保證師工作過程不影響原有建物安全,否則視同違約。且保證所有施工項目符合建築、消防安全等法令之規定。
這邊是希望大家不要做違法的裝修(比方說外推陽台). 否則可能跟設計師交惡的話事後還去跟相關單位舉發, 業主可能會被要求拆除違建.

另外也要提醒台北市六層以上建築物其中任一層進行裝修都需要申請審查許可, 違者可罰6-30萬元罰鍰, 並限期改善或補辦. 必要時可強制拆除.
透天厝例外. 請記得提醒設計師要做好相關手續的申請以免受罰.

11. 訂定瑕疵修補及完工驗收
甲、業主發現瑕疵需要修補時設計師須說明修補方案,包含瑕疵發生原因、如何修補,所需時間及費用等等資訊,業主同意後才可進行修補。
乙、業主需於每期工程完工後X天內完成驗收,逾期視為業主同意工程施作品質。業主不得再要求修改或增加施工項目。

12. 工程保險
甲、設計師須於工程開工前投保必要的工程意外險,如有意外發生概由設計師及其保險公司負責。

13. 合約中止、解除後的計價及損害賠償
甲、工程未完工前如業主認定設計師未履行合約約定事項,或設計師任意停止工作有遲滯之事實,業主可終止合約並請求設計師賠償所受損害。

14. 工程的追加及變更
甲、工程如有項目的追加變更設計時須填寫估價單交付業主確認後才可進行施作。
乙、若設計師逕行進行變更施作則業主不需付款,且設計師必須同意不得以任何理由請款。
丙、設計師如有不合乎施工圖的施工項目,則施作部份也不予計價,且設計師必須同意不得以任何理由請款。

15. 合約自完工驗收後保固一年,保固期間內設計師除分能舉證或證明損害瑕疵是人為不當使用造成,否則都應免費修復。
我覺得這個由設計師來舉證是比較好的. 設計師應該了解他的設計, 使用的材料特性跟耐用度. 畢竟一般民眾對建材也不是那麼了解.
通常完工後3個月到半年, 牆壁木作交接地方有可能因為潮濕或熱漲冷縮的因素產生大小數量不一的裂縫. 設計公司應該提供完工後半年可以再幫忙進行修補的服務.

16. 訴訟管轄及預納鑑定費用之分擔
甲、如果本合約有糾紛提起民事訴訟的必要,雙方同意以業主住所所在地之法院為第一審管轄法院。
乙、合約所生糾紛如有鑑定之必要,雙方同意先平均分攤。
 
立合約書人
業主姓名及簽章
業主地址
業主身分證正反影本
業主連絡電話
業主Email信箱或傳真號碼
 
承包商/設計師姓名及簽章(公司大小章也需要)
承包商/設計師施工執照影本
承包商/設計師地址
承包商/設計師身分證正反影本
承包商/設計師聯絡電話
承包商/設計師Email信箱或傳真號碼

見證人 (見證人最好不要找親友, 以免見證人證詞公信度受質疑)
見證人姓名
見證人地址
見證人身分證正反影本
見證人聯絡電話
見證人Email信箱或傳真號碼
 
p.s 契約除了合約本文之外,應該還要有各式工程估價單、建材使用確認表,平面圖,立面圖剖面圖,各期施工建議圖,各期工程驗收表(可參考監工那兩本書上所用的表格)
 
所有設計師完成的圖表交由業主驗收時必須兩造均在圖面上簽名表示確認其設計,以免以後有糾紛產生。

這份看起來好像保障業主比較多
可是其實業主並不是, 也不需要佔設計師便宜.
假設今天工程不幸走到需要結束合約提前停工的狀況
業主還是需要就設計師已經完工且驗收通過的部分付費

設計師提出來的各種工程圖樣, 業主仍然需要在期限內完成確認的動作
否則一樣視為業主同意設計師的這些設計, 也必須要這些設計付費.

以上是看了Tiger虎兄的comment之後再增加的一些補充
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留言列表 (2)

發表留言
  • tiger19246
  • 這確實是一份對甲方有利的合約書
    但我說良心話就我而言這份合約.會增加至少2成以上的成本
    換言之除非甲方可以接受成本的增加否則我是不會去簽的
    合約的精神在於信賴原則下保障甲乙雙方.這樣的合約只會過濾掉好的廠商.真正缺錢缺案件的設計師才會去簽
    最後的結果很可能真的會使用到這份合約

    我一一說明問題在哪裡

    4. 列出室內裝修的施工項目,包含拆除、泥做、廚房、衛浴、木作、油漆、鋁金、裝飾等各期工程,需附上各工程需要使用的建材使用確認單(包含產地、型號、規格、數量等等資訊)以及各工程圖樣(施工圖)。

    這部分約定過於繁瑣若是材料品名尚可接受.否則光一份合約準備的資料可能要超過一個禮拜才能齊全

    丙、每一項施工項目進行之前應該由業主驗收通過之後設計師才可繼續進行下一期施工。如果設計師逕行施工則施做項目概不計款。

    這部分屬於缺失修正.要知道台灣工人是遊牧民族停工超過2天可能就會跑走了(有可能遇到別場給的工錢較高)
    所以這部分改為下期請款前.需完成驗收未通過部份.這樣比較符合現實

    丙、設計師不得擅自變更或替換使用的材料,否則不予計價。
    這條要加但書.當材料漲價超過20%或不適用與甲方協調變更後.應以同級品經甲方確認後再行施工

    9. 工地維護及場地的清理
    甲、設計師須保證維護施工範圍內的設備,有汙損會照價賠償。施工完畢之後應負責清理乾淨並通知業主驗收。

    這部分還算可以接受不過會增加清潔成本最後還是會回到業主身上

    14. 工程的追加及變更
    這部分的條例會讓設計師卻步.多一事不如少一事.好的建議會越來越少.相對的工程中有需要變更調整的地方設計師也會盡量不說.最後受傷的反而是甲方

    15. 合約自完工驗收後保固一年,保固期間內設計師除分能舉證或證明損害瑕疵是人為不當使用造成,否則都應免費修復。

    這部分應加入天災.由甲方舉證施工不良(畢竟業主是使用方證物存在於甲方所屬物業內.遇到不良的他天天找人去你家舉證勘查.甲方是要讓它勘查還是不給它勘查)
  • 悄悄話